¿Por qué no triunfan en España las hipotecas inversas?

Las hipotecas inversas son una modalidad de préstamos orientada a mayores de 65 años o personas con gran dependencia. Se trata de un método a través del cual se puede obtener liquidez, cobrando una renta del banco poniendo el inmueble de su propiedad como aval.

En este sentido, casi el 90% de la población española mayor de 65 años tiene una vivienda en propiedad y este grupo de personas representa el 19,7% de la población, según datos del Instituto Nacional de Estadística. A pesar de que esta coyuntura pudiera parecer favorable para este tipo de préstamo, la realidad es que «no ha tenido demasiado éxito en España, aunque se espera que crezca en los próximos años», explican desde FIABCI España.

“Mediante una hipoteca inversa, el propietario del inmueble cobra del banco una renta con el respaldo del inmueble, que sirve como garantía”, explica Anna Puigdevall, tesorera de FIABCI España y directora general de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Cataluña (AIC).

Así, cuando el propietario de la vivienda fallece, los herederos deberán decidir si satisfacen la deuda con el banco adquiriendo una hipoteca o con fondos propios o venden el inmueble. “El importe del préstamo se puede recibir en un único pago, mensual o ambas”, apunta la experta, quien añade que estas condiciones dependerán de la edad del cliente y el valor de la vivienda.

La ventaja de este producto frente a la venta de la vivienda o el alquiler es que el prestatario mantiene la propiedad y el uso hasta su fallecimiento, obteniendo un ‘extra’ en su pensión.

Posible aumento

En principio, en España se dan las condiciones para que este tipo de producto financiero funcione. Puesto que casi el 20% de la población tiene más de 65 años y nueve de cada diez cuentan con una vivienda en propiedad. A esto se suma que las pensiones de los mayores no son muy elevadas. Sin embargo, desde que se regulara esta figura en 2007, y después de unos primeros años con más concesiones, la firma de hipotecas inversas han caído en picado hasta convertirse en una opción residual, según FIABCI.

“Es posible que puedan aumentar en los próximos años por la crisis económica derivada del Covid, ya que, en su momento, durante la crisis del 2008 fue cuando se registraron los mayores números”, apunta Puigdevall. Además, añade: “el mantenimiento del sistema público de pensiones es cada vez más complicado, por lo que en los próximos años puede que experimentemos subidas en los préstamos.”

Por otro lado, la experta comenta que este tipo de prestamos no funcionan en España debido a factores culturales y económicos. Desde el punto de vista cultural, en España está muy arraigada la necesidad de dar en herencia los inmuebles, que son el principal foco de inversión privada de los particulares. “Culturalmente, adquirir una vivienda es una gran inversión o supone una herencia familiar con valor sentimental, por lo que ‘vendérsela’ al banco y dejar una deuda a los hijos no es una opción tan atractiva”, explica.

Otra de las razones por las que las hipotecas inversas no tienen demasiado éxito es el poco interés que han mostrado los bancos en constituirlas. Esto se debe a que los bancos cuentan con una gran cartera de vivienda vacía, que les interesa tener hipotecada y no en propiedad.

Tras la crisis de 2008 y  la oleada de impagos, los bancos se hicieron con un gran parque de viviendas. «Las entidades financieras no son grandes tenedores, por lo que no les interesa tener tantos inmuebles en propiedad, de hecho, intentan liberarse de ellos», matiza.

¿Cuánto recibe el propietario?

La cuantía media que reciben al mes los usuarios de las hipotecas inversas en España ronda los 300 euros. «Si tenemos en cuenta la esperanza de vida media (83,3 años en España) en esos 13,3 años, el beneficiario recibiría como máximo el 18,4% del valor de la vivienda (17,6% en el mínimo)», según recoge el II Barómetro de Hipotecas elaborado por la Asociación de Usuarios Financieros (Asufin).

En casos de supervivencia muy prolongada de los beneficiarios, puede llegar a entregar porcentajes hasta un 30%-35% de la vivienda generando deudas que no sobrepasarían, salvo en casos muy excepcionales, el 60% del valor de la vivienda. El cálculo está elaborado para personas de 70 años y con una vivienda valorada en los 270.000 euros.